海外投資是現(xiàn)在很多人會考慮的，在投資過程中也總是需要考慮到很多問題，這就需要做好規(guī)范，降低投資風險，那么菲律賓投資房產(chǎn)的風險有哪些呢？接下來詳細分析下吧。

　　菲律賓房地產(chǎn)市場投資的風險

　　然而，很多中國投資者往往被誘人的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)蒙蔽雙眼，容易忽視菲律賓這一新興市場熱火朝天表象下潛在的不穩(wěn)定因素。而且，海外投資存在大量信息不對稱，往往具有不小的風險。

　　1.市場風險

　　在探討任何帶有投資屬性的市場時，一定不能忽略一個因素——支撐力。而房地產(chǎn)市場的支撐力就是剛需購買力，也就是以自住為首要條件，受價格影響較小的需求。然而，仔細比對馬尼拉房地產(chǎn)與居民支付能力后可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，馬尼拉本地的剛需購買力并不足以支撐如此快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

　　據(jù)具有30年菲律賓房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的雅典耀大學商學院副教授Danilo Antonio分析，馬尼拉的住房市場按照價位大致可分為三個梯度：高端、中端和低端。高端住宅的房價一般在每平方米20萬比索（約2.8萬人民幣）以上，中端住宅的售價一般為每平方米12-15萬比索（1.6-2.1萬人民幣，月供可低至一兩千人民幣）。目前菲律賓房地產(chǎn)主要講的是中高端市場，這也是中國投資者普遍關(guān)注的市場。

　　目前，菲律賓高端市場的潛在客戶主要是當?shù)馗呤杖肴后w和外國人（包括中國人），中端市場的潛在客戶主要是當?shù)匕最I(lǐng)、海外勞工和外國人，而大部分菲律賓普通民眾則屬于低端市場。

　　但全球房地產(chǎn)指南指出，目前菲律賓房地產(chǎn)的最大需求實際上來自于支付能力極低的低端市場，而中端市場供過于求。其援引世界銀行分析表明，馬尼拉大都會約有27.5%的家庭（約8萬個）月均可支配收入高于34962比索（約4900元人民幣），這是能夠支付中端住宅最低月供（10500比索，約1470元人民幣）所需的收入。而考慮到許多家庭已經(jīng)擁有房屋，所以世界銀行估計這些家庭中僅有10％是真正的潛在客戶。

　　全球房地產(chǎn)指南進一步指出，目前菲律賓的中端住宅供應(yīng)量已經(jīng)超過當?shù)貏傂枞后w的需求，很多中端公寓的購買率并不高。一位菲律賓物業(yè)管理資深人士在接受筆者采訪時說到“馬尼拉的房價太高了，絕大部分普通白領(lǐng)即使貸款也買不起房！”對此，Danilo教授也坦言，目前菲律賓房地產(chǎn)中端市場存在一定的泡沫。但他認為這是部分開發(fā)商在沒有適當考慮市場需求的情況下過度開發(fā)的結(jié)果，他對于中端市場的長期需求仍抱有樂觀的預(yù)期。

　　既然沒有足夠的本地剛需購買力，那為何菲律賓房地產(chǎn)能有如此迅猛的增勢？

　　當?shù)胤康禺a(chǎn)分析公司Leechiu Property Consultants（LPC）指出，在過去幾年，菲律賓房地產(chǎn)市場需求的激增其實主要來自中國買家。中國買家需求的增加“持續(xù)推高菲律賓房地產(chǎn)價格”，尤其是在博彩公司聚集的馬尼拉灣地區(qū)。LPC透露，馬尼拉灣地區(qū)住宅項目中至少有70％的租戶是中國大陸人，而菲律賓人只有25％，其他外國人只有5％。

　　2016年，菲律賓成為了第一個獲得離岸博彩游戲許可的亞洲國家。而該行業(yè)主要由中國運營商主導。據(jù)菲律賓《每日問詢者》2019年3月26日報道，菲律賓財政部測算，全部205家離岸博彩公司約雇傭10.3萬名中國員工。

　　離岸博彩業(yè)給菲律賓房地產(chǎn)帶來了強勁的房產(chǎn)需求。根據(jù)仲量聯(lián)行報告，2019年，離岸博彩公司的辦公租賃需求占馬尼拉整體租賃需求的40%以上。而為滿足大量員工的住宿需求，離岸博彩公司往往需要租賃或購買幾十上百套住房。高力國際指出，博彩從業(yè)者對住宅的需求是近年來馬尼拉住宅租賃需求和租金回報持續(xù)上漲的主要動力之一。萊坊報告指出，2019年，在菲律賓的博彩從業(yè)者每年的房租總額高達360億比索（約50億人民幣）。

　　對此，債務(wù)觀察機構(gòu)惠譽指出，網(wǎng)絡(luò)博彩行業(yè)的繁榮推動房價增長的同時，也可能使銀行和房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的政策風險。

　　惠譽的分析并非危言聳聽。事實上，2019年8月，中國外交部要求菲律賓禁止所有形式的網(wǎng)上賭博，并呼吁展開合作，“共同應(yīng)對包括在線賭博和網(wǎng)絡(luò)欺詐在內(nèi)的犯罪活動”。當月19日，菲律賓娛樂博彩公司便宣布要停止向離岸博彩運營商發(fā)放新許可。9月，菲律賓移民局以從事網(wǎng)絡(luò)犯罪逮捕了324名中國人，還以投資詐騙罪逮捕了277名中國人。盡管菲律賓目前沒有完全禁止離岸博彩業(yè)的計劃，但是并不能排除出臺相關(guān)政策的可能。

　　而如果博彩行業(yè)被禁止，菲律賓的房地產(chǎn)也必將受到極大的沖擊。馬尼拉當?shù)匾晃晃飿I(yè)管理從業(yè)人士認為“一旦博彩被禁止，馬尼拉的房價和租金將會斷崖式下跌”。一位當?shù)胤康禺a(chǎn)中介也坦言，“一旦博彩行業(yè)倒了，帕塞（馬尼拉的博彩區(qū)）將會變成鬼城”。

　　2. 政治風險

　　盡管菲律賓政局自21世紀以來相對穩(wěn)定，但始終存在兩股歷史遺留下來的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣布為非法組織的菲律賓共產(chǎn)黨；其二是菲律賓南部穆斯林地區(qū)的摩洛民族解放陣線。盡管目前這兩股力量十分微弱，但投資者也不能忽視潛在的不穩(wěn)定因素。

　　此外，很多對于中菲關(guān)系歷史缺乏了解的投資者可能會忽視中菲兩國關(guān)系變化帶來的潛在風險。在時任總統(tǒng)杜特爾特上任前，菲律賓和中國的雙邊關(guān)系一直由于南海的主權(quán)爭端而持續(xù)低迷。2016年，杜特爾特就任菲律賓總統(tǒng)，與其歷屆親美fanhua的前任不同，杜特爾特推行相對務(wù)實的外交政策，與中國保持緊密關(guān)系，中菲關(guān)系迅速回暖。

　　然而，被暫時擱置的南海問題依舊是中菲兩國之間懸而未決的“定時炸彈”。在2019年五月中期選舉時，反對黨大打“反中牌”，質(zhì)疑杜特爾特刻意淡化與中國的南海主權(quán)爭議，以及中國投資帶來的債務(wù)問題等。時任總特杜特爾特將于2022年6月結(jié)束任期，如果之后兩國關(guān)系滑坡，在菲中國投資者將受到負面影響。例如，如果菲律賓政府限制工作簽證的發(fā)放，使得網(wǎng)絡(luò)博彩等行業(yè)的中國從業(yè)者大量減少，將直接影響到住宅市場的需求。

　　3. 安全風險

　　在居外網(wǎng)《2019年投資指數(shù)排名（亞洲地區(qū)）》中，菲律賓在“安全指數(shù)”方面的表現(xiàn)非常糟糕，在上榜國家/地區(qū)中排名倒數(shù)第一。根據(jù)馬尼拉警方在今年1月公布的最新數(shù)據(jù)，2019下半年，馬尼拉犯罪案件高達1144宗，平均每天發(fā)生6宗以上。而根據(jù)菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網(wǎng)報道，由于經(jīng)濟條件普遍優(yōu)越，華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對象。

　　2019年12月10日，菲律賓警方逮捕了一名綁架了兩名中國人的菲律賓保安。圖源：UNTV

　　社區(qū)治安不僅直接關(guān)系投資者的人身安全，也將極大地影響樓盤的價值。在筆者采訪的數(shù)十位當?shù)啬贻p人中，所有人都認為社區(qū)安全是他們未來買房或者租房的重要考量因素。當?shù)匾幻薪橐餐嘎?，“靠近貧民窟的房子很不好租！”因此投資者在選擇樓盤時，除了了解樓盤本身配置外，也需全面考察了解周邊的治安環(huán)境。

　　4. 實操風險

　?。?）中介欺騙風險

　　菲律賓當?shù)刂薪榇蠖际莻€人持證上崗，而非受雇于專門的中介公司，這導致了當?shù)胤课葜薪槭袌鲷~龍混雜，不了解當?shù)厍闆r的外國投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業(yè)管理的華人告訴筆者，確實存在當?shù)厝死锰摷僦薪樽C件騙外國投資人的錢后跑路的情況。另有當?shù)啬硺I(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)界從業(yè)人員流動性很高，以往很多外國投資人當年的銷售代表已經(jīng)不知去向，找不到合適的聯(lián)絡(luò)人處理房產(chǎn)的后續(xù)問題。

　?。?）樓盤爛尾風險

　　期房投資者還需要注意樓盤爛尾風險。而據(jù)當?shù)囟嗝薪橥嘎?，很多開發(fā)商一拿到地就開始預(yù)售，一些樓盤連銷售許可證都還沒獲得，房子就已經(jīng)售罄。然而菲律賓施工周期普遍較長，普遍存在延期交付的情況，一般需4-6年才能交房。在此期間，實力較弱的中小開發(fā)商有可能破產(chǎn)，投資者將面臨巨額損失。一位當?shù)亻_發(fā)商透露“這次疫情使得很多小開發(fā)商的資金鏈瀕臨斷裂，已經(jīng)有倒閉的案例了”。

菲律賓投資房產(chǎn)的風險

　?。?）斷供風險

　　前幾年，菲律賓的一些樓盤曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國買家。不少投資者一次性購買好幾套期房，并用杠桿來炒樓花，寄希望于付尾款前轉(zhuǎn)手獲利。然而中國投資研究機構(gòu)智谷趨勢指出，前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤的，2014 年和 2015 年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機群體，都等著交房前賣樓花。

　　根據(jù)菲律賓當?shù)卣咭?guī)定，一旦斷供或沒有及時繳納尾款，買家便需要繳納滯納金，超過一定時間后，房產(chǎn)將被開發(fā)商回收，投資者前期的投入也將打水漂。多名當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，“斷供導致血本無歸”的情況不在少數(shù)。

　　（4）交易稅費風險

　　如前文所述，馬尼拉住宅的租金收益率可達7%以上。但該收益率數(shù)據(jù)并沒有將交易中的各項費用考慮進去。根據(jù)菲律賓法律規(guī)定，每月租金收入超過12800比索（約1800元人民幣），且年租金收入超過1919500 比索（約2.7萬元人民幣）的房東應(yīng)繳納12％的增值稅。雖然大多個人房東不會主動報稅，但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外，房屋持有期間，房東每年還需要繳納房產(chǎn)稅，約為房子市場估值的0.2-0.4%。

　　而如果投資者想轉(zhuǎn)賣獲利，交易成本也不低。如果出售的是期房，若付款進度不到25%，此時轉(zhuǎn)讓不需要交稅，但需要向開發(fā)商繳納更名費，約為10-15萬比索（約1.4-2.1萬人民幣）。若付款進度已超過25%，賣方則需繳納合計約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現(xiàn)房，則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費通常也由賣家支付，約為成交額的3%。

　?。?）資金出境風險

　　雖然目前海外房地產(chǎn)投資形勢大熱，但事實上，國家外匯管理局已經(jīng)明確規(guī)定境內(nèi)居民個人不可以到海外買房，海外買房的申請是無法通過國家外匯管理局審批的。

　　據(jù)了解，目前許多國內(nèi)投資者都是以因私旅游的名義進行購匯，然后用于海外投資。但一旦政府加強監(jiān)管，這一操作便行不通了。曾有多篇報道指出，之前國內(nèi)興起“澳洲置業(yè)熱”的時候，中國政府突然加強外匯管制，導致部分中國投資者的海外購房資金鏈斷裂，損失慘重。在菲律賓購房的投資者也需警惕類似風險。

　　此外，大額資金出境用于海外購房，還可能會使投資者面臨法律制裁。國家外匯局已表示，對于過去利用分拆匯款，螞蟻搬家形式到境外購房產(chǎn)的中國公民，將依法進行外匯追回并罰款，若不能按時還回款項者，將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例，涉案人員唐某于2016年利用68個人的額度轉(zhuǎn)匯用于海外買房，最后唐某被罰150萬。

　　2021年菲律賓馬尼拉買房投資建議與分析

　　從2013年開始的新興市場海外投資熱，時至2019年仍未退燒，跌破不少專家眼鏡，不可否認的，東盟十國攜帶大量人口紅利，總?cè)丝跀?shù)為6.2億人，為全球人口第3多區(qū)域，平均年齡僅28歲，具有人口多、年輕、生產(chǎn)力及勞動力足夠，2020年，東盟十國中產(chǎn)階級增加至4億人，占人口比重達55%；在收入增加的驅(qū)動下，長線內(nèi)需消費潛質(zhì)看好，龐大內(nèi)需市場吸引外資大量投資，其中，越南（V）、印度尼西亞（I）、菲律賓（P）這三個VIP國家，預(yù)估GDP平均增長率分別超過5%最受青睞。

　　海外投資人看好菲律賓躍升黑馬

　　在東盟VIP三個國家中，調(diào)研機構(gòu)高力國際尤其看好菲律賓。菲律賓投資市場因總統(tǒng)杜特爾特的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)「Build！Build！Build！」計劃，瞬間成為海外投資人關(guān)注度最高的國家。根據(jù)菲律賓房地產(chǎn)領(lǐng)導品牌Ayala Land「2017年度財報」，2017全年海外銷售金額達到416億比索，大幅增長32%，占其總銷售額的34%（約1220億比索）。而明顯增長的海外買家則是來自中國，以2016年來看，來自中國的買家只占總銷售額2%，而2017年大幅成長六倍至12%（約147.6億比索）。

　　雖然海外投資看起來一片大好，但畢竟不是自己熟悉的國家，投資前不免疑慮重重。投資大師巴菲特有一句名言「風險是來自于你不知道你在做什么?！苟M入海外投資市場同樣的，當然是先了解風險在哪邊？對于海外房地產(chǎn)，最難注意到的風險便是稅收及產(chǎn)權(quán)，再來是了解各城市之間的發(fā)展差異化，以及最適合自己投資的項目是什么？熟悉上述三大要點，再來咨詢適合自己的項目，才是最好的海外投資第一步。

　　菲律賓房地產(chǎn)獲利心法 不要短進短出

　　很多海外投資人來到菲律賓投資，總是希望能夠短進短出，因為不熟悉菲律賓市場，只想賺快錢就跑。但就菲律賓房地產(chǎn)現(xiàn)況，并不適合短進短出，主要原因：

　　菲律賓二手房交易熱度正在起步

　　菲律賓房價從2010年開始上漲，一般項目施工期約5年，換言之，馬尼拉房地產(chǎn)第一波交房潮在2015年才開始出現(xiàn)。以前，菲律賓二手房交易市場未被重視，菲律賓人習慣跟大型開發(fā)商買房，因擔心房子無法如期完工，故二手房市場交易系統(tǒng)并不健全。與成熟市場相比，馬尼拉二手房市場的交易速度慢，需要較長時間的銷售期，產(chǎn)權(quán)過戶更名時間長，想短進短出的投資人不應(yīng)該有錯誤期待。

　　菲律賓房地產(chǎn)交易賦稅不能省

　　菲律賓房地產(chǎn)交易有一項稅賦叫資本利得稅CGT（Capital Gain Tax），稅率為6%，課稅標準為買賣合同價格。雖名為資本利得稅，但實際課稅卻以成交總價為主，而不是獲利部分。假設(shè)轉(zhuǎn)售二手房價格為500萬比索，則需繳交30萬比索的資本利得稅給菲律賓政府，是短線投資中相當高的交易成本。

　　海外投資人應(yīng)該以長期持有的策略投資菲律賓房地產(chǎn)，才有機會賺到黃金十年的波段漲幅，尤其以下兩點是其主要利好：

　　菲律賓房價還在上漲

　　菲律賓平均年收入剛過3000美元，依據(jù)中國經(jīng)驗，在人均收入在3000－10000美元這段期間，是中產(chǎn)階級購買力最強的時候，尤其以民生內(nèi)需為首的房地產(chǎn)業(yè)最受惠。參考菲律賓往年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，菲律賓馬尼拉房價平均年漲10-12%，相對其連續(xù)五年GDP成長率5%的表現(xiàn)，房市相當健康。

　　菲律賓馬尼拉租房需求旺盛

　　馬尼拉超越印度，被譽為國際外包產(chǎn)業(yè)(BPO)首都，主要為客服中心。目前光在馬尼拉金融中心MAKATI注冊企業(yè)高達62000家，外包產(chǎn)業(yè)公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年進駐企業(yè)還在增加。假設(shè)每家外包公司有200名員工，光MAKATI的租房需求就有24萬套。目前MAKATI的租房行情為1000比索每平方米，比深圳的租房價格還高，但房價僅深圳三分之一。換言之，馬尼拉房地產(chǎn)的租金回報率大概是深圳的3倍，真的是持有越久賺越多！

菲律賓投資房產(chǎn)的風險

　　以上是小編為大家?guī)淼年P(guān)于菲律賓投資房產(chǎn)的風險具體介紹，相信大家在看完之后也清楚了吧，想要了解更多信息記得關(guān)注我們的網(wǎng)站。