在菲律賓購(gòu)房時(shí)需要考慮到很多法律問(wèn)題，這就需要做好充足準(zhǔn)備，菲律賓律師事務(wù)所咨詢可以為大家提供專業(yè)的服務(wù)，解決大家的各項(xiàng)問(wèn)題，下面一起看下相關(guān)法律內(nèi)容吧。

　　一、外國(guó)人在菲律賓購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的方式

　　外國(guó)人在菲律賓購(gòu)置房產(chǎn)前，必須先瞭解房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)范，方能掌握投資成敗。在菲律賓無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)House（也就是別墅/透天厝）或是Condo*（公寓/社區(qū)房），或有任何其他的稱呼，最重要的區(qū)別是購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物 “是否含有土地”；如果有，則必須遵守六四法則。以下介紹在菲律賓購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的幾種方式：

　　1. 直接以外國(guó)人的身份購(gòu)買(mǎi)

　　外國(guó)人可以合法地?fù)碛蟹课莺推渌愋偷慕ㄖ?，但外?guó)人被禁止擁有土地。在任何情況下，外國(guó)人都是被禁止擁有土地的，即使是很小一部分的土地持分。如果希望購(gòu)買(mǎi)的是帶有土地持分的房產(chǎn)，可以考慮買(mǎi)一個(gè)不帶土地的別墅/透天厝，然后長(zhǎng)期租賃其坐落的土地，但將來(lái)需要注意房屋與基地所有權(quán)分離所可能衍生的法律問(wèn)題；或使用菲律賓公司進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)（見(jiàn)下文）。

　　根據(jù)菲律賓《投資者租賃法》，外國(guó)人可與菲律賓的土地所有者簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)定，初始期限長(zhǎng)達(dá)50年，并且有一次續(xù)約的選擇權(quán)，可以再續(xù)約25年。《菲律賓公寓法》規(guī)定，外國(guó)人可以擁有公寓，只要大樓內(nèi)60%的單位是歸菲律賓人所有（六四法則的第一個(gè)特徵）。實(shí)踐上，很多大樓早已銷售超過(guò)60%的單位給外國(guó)公民，因此在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需要留意政府是否有頒佈新的政策來(lái)矯正這個(gè)不合規(guī)的情形。

　　*關(guān)于購(gòu)買(mǎi)菲律賓公寓是否只有50年所有權(quán)？可以參考鏈接內(nèi)我司的另一篇文章，答案為不一定。

　　2. 以菲律賓公司購(gòu)買(mǎi)

　　如果菲律賓公民擁有公司60%或更多的股份，這間本地公司將被視爲(wèi) “菲籍公司”（六四法則的第二個(gè)特徵），菲籍公司可以在菲律賓擁有土地100%的所有權(quán)。

　　透過(guò)成立公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)菲律賓房產(chǎn)，最大的優(yōu)點(diǎn)是可以在繳納稅費(fèi)時(shí)扣除大量的成本費(fèi)用，包括：（1）購(gòu)買(mǎi)過(guò)程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用（2）在房產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的費(fèi)用（例如：房屋修繕費(fèi)、抵押貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)及工程款等）（3）房產(chǎn)被歸類為在正常業(yè)務(wù)過(guò)程中所使用的普通資產(chǎn)，折舊可以作為稅基計(jì)算時(shí)的扣除額（4）房產(chǎn)出售時(shí)產(chǎn)生的銷售費(fèi)用（例如：廣告費(fèi)）。如果以個(gè)人名義持有房產(chǎn)，則以上費(fèi)用項(xiàng)目皆不能扣除。

　　公司如有菲籍人士持股，股份代持的風(fēng)險(xiǎn)是必須考慮的一項(xiàng)重要因素，菲律賓和府法律事務(wù)所可以爲(wèi)您把控風(fēng)險(xiǎn)。

　　3. 以菲律賓配偶的名義購(gòu)買(mǎi)

　　如果您與菲律賓公民結(jié)婚,您可以以配偶的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。雖然您的姓名不會(huì)列入所有權(quán)人內(nèi)，但它可以被包含在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的契約/合同中。但這個(gè)方式除了需要受到婚姻的束縛外（菲律賓法律深受天主教義影響，沒(méi)有 “離婚” 這個(gè)詞，想要脫離婚姻關(guān)係，一般方式是委請(qǐng)律師及醫(yī)師出具證明精神狀況，或證明當(dāng)初結(jié)婚是受到恐嚇脅迫，或證明自己不能人道等方式，使婚姻無(wú)效，也就是婚姻自始不存在），分居后或者您的配偶去世后，土地仍然不能轉(zhuǎn)讓給外籍配偶，因?yàn)橥鈬?guó)人仍然被禁止擁有土地，但會(huì)有合理的時(shí)間去出售房產(chǎn)并收取收益。否則，房產(chǎn)將被您菲籍配偶的菲律賓籍親屬繼承。

　　二、菲律賓房產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)交易涉及的不僅僅是房產(chǎn)自身的價(jià)格。如果您在菲律賓購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，需要支付一些其他的稅費(fèi)，包括：

　　A. 資本利得稅（Capital Gains Tax）：房產(chǎn)的銷售價(jià)格、公告地價(jià)/房?jī)r(jià)或公平市場(chǎng)價(jià)值的6%，以最高者為準(zhǔn)。通常由賣(mài)方支付，但在某些情況下由買(mǎi)方支付，或最終匯總到銷售價(jià)格。

　　B. 印花稅（Documentary Stamp Tax）：房產(chǎn)的銷售價(jià)格、公告地價(jià)/房?jī)r(jià)或公平市場(chǎng)價(jià)值的1.5%，以最高者為準(zhǔn)。

　　C. 轉(zhuǎn)讓稅（Transfer Tax）：房產(chǎn)的銷售價(jià)格、公告地價(jià)/房?jī)r(jià)或公平市場(chǎng)價(jià)值的0.5%至0.75%，以最高者為準(zhǔn)，取決于房產(chǎn)所在的地理位置。

　　D. 所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)（Title Registration Fee）：根據(jù)公佈的登記費(fèi)表而有所不同，一般約爲(wèi)0.25%的房產(chǎn)的銷售價(jià)格。

　　E. 增值稅（Value Added Tax）：房產(chǎn)銷售價(jià)格12%的VAT（不扣建筑成本，直接按照銷售價(jià)格12%計(jì)算）只有在兩種情況下需要繳納且由賣(mài)方繳納，一般房產(chǎn)買(mǎi)家無(wú)需擔(dān)憂VAT（1）房產(chǎn)直接從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)的，這個(gè)情況下，VAT會(huì)在開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)單里體現(xiàn)出來(lái)，一般含在總銷售價(jià)格內(nèi)（2）賣(mài)方在日常貿(mào)易或商業(yè)活動(dòng)中經(jīng)常性使用該房產(chǎn)，此時(shí)賣(mài)方雖然不像開(kāi)發(fā)商以經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)銷售為主要業(yè)務(wù)，但屬于主要業(yè)務(wù)附帶的交易，仍需繳納VAT。如果房產(chǎn)銷售價(jià)格低于3,199,200比索，按照菲律賓稅務(wù)局RR No.13-2012規(guī)定，不用繳納VAT。

　　菲律賓二手房的交易，一般約定賣(mài)家負(fù)責(zé)交6%的資本利得稅（CGT），買(mǎi)家負(fù)責(zé)交總計(jì)約3%的其他稅費(fèi)。交易雙方可以協(xié)商做其他約定。

菲律賓律師事務(wù)所咨詢

　　三、購(gòu)房應(yīng)審核的文件及其他簽約注意事項(xiàng)

　　購(gòu)買(mǎi)前

　　1. 檢查建案是否具有注冊(cè)證（Certificate of Registration） 和銷售許可證（License to Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來(lái)需要檢查：

　　A. 銷售許可證中所示建案的完成日期；

　　B. 如果該房產(chǎn)上有抵押權(quán)存在，它應(yīng)該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）;

　　C. 廣告?zhèn)鲉紊纤Q的設(shè)施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登記經(jīng)批準(zhǔn)的分區(qū)和公寓計(jì)劃。

　　2. 應(yīng)詢問(wèn)房產(chǎn)擁有者/開(kāi)發(fā)商的經(jīng)紀(jì)人/代理（broker/agent），該建案是否已注冊(cè)，并且擁有HLURB頒發(fā)的銷售許可證。有關(guān)注冊(cè)和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等，可通過(guò)菲律賓和府法律事務(wù)所進(jìn)行官方驗(yàn)證。

　　3. 參觀要購(gòu)買(mǎi)的別墅（house）或公寓（condominium），瞭解周邊環(huán)境的自然地形，看是否易發(fā)生滑坡、洪水、侵蝕等。

　　4. 確認(rèn)自己購(gòu)買(mǎi)的所有權(quán)是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。區(qū)別在于，CCT僅表彰該菲律賓房產(chǎn)不帶土地的空間所有權(quán)（例如，位于該公寓19樓的某單元）。因此，如果您要購(gòu)買(mǎi)菲律賓公寓，則您所購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利應(yīng)是CCT。如果您購(gòu)買(mǎi)的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產(chǎn)，則必須取得TCT（所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)）。菲律賓和府法律事務(wù)所可以爲(wèi)您檢驗(yàn)賣(mài)方所提供的房產(chǎn)證是否真實(shí)。

　　菲律賓和府法律事務(wù)所可以爲(wèi)您檢驗(yàn)賣(mài)方所提供的房產(chǎn)證是否真實(shí)。

　　購(gòu)買(mǎi)時(shí)

　　1. 檢查房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/中介的執(zhí)照是否按規(guī)定注冊(cè)于HLURB或DTI（商務(wù)部）;

　　2. 向菲律賓房產(chǎn)所在地的地契登記處（Register of Deeds）驗(yàn)證該房產(chǎn)是否已出售給其他買(mǎi)家；

　　3. 檢查自己的經(jīng)濟(jì)狀況，是否能夠支付首付款和每月分期付款；

　　4. 檢查別墅（house）或公寓（condominium）的材料是否符合向HLURB提交的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)批準(zhǔn)的施工規(guī)范；

　　5. 檢查開(kāi)發(fā)商是否支付水、電錶、周邊圍欄等費(fèi)用；

　　6. 檢查誰(shuí)是最終運(yùn)營(yíng)該分區(qū)/公寓的供水系統(tǒng)。

　　簽署菲律賓房產(chǎn)銷售契約/合同之前

　　1. 不要簽署任何空白的契約/合同模板；

　　2. 更透徹地閱讀契約/合同的所有內(nèi)容，特別是精緻印刷的文本；

　　3. 妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件；

　　4. 確保契約/合同由房產(chǎn)所有權(quán)人/開(kāi)發(fā)商向您菲律賓房產(chǎn)所在地的地契登記處（Register of Deeds）登記；

　　5. 堅(jiān)持只向菲律賓房產(chǎn)所有權(quán)人/開(kāi)發(fā)商授權(quán)的菲律賓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/中介支付居間費(fèi)/中介費(fèi)；

　　6. 堅(jiān)持取得所有付款的憑證，收據(jù)必須是菲律賓稅務(wù)局（BIR）核準(zhǔn)的正式收據(jù)。

　　7. 如果購(gòu)買(mǎi)的是期房，且打算將房子在尾款付清前轉(zhuǎn)讓出去（俗稱 “轉(zhuǎn)紅單”）。請(qǐng)注意，轉(zhuǎn)讓時(shí)因爲(wèi)你還沒(méi)有房產(chǎn)證，只是一個(gè)購(gòu)房合約。首先，您（賣(mài)家）要向開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)一份申請(qǐng)表格，申請(qǐng)將這套房子的合約轉(zhuǎn)入到買(mǎi)家手上；同時(shí)這位買(mǎi)家也要填寫(xiě)一份表格，申請(qǐng)預(yù)訂這套房子；開(kāi)發(fā)商核準(zhǔn)后，就可以進(jìn)入合約變更。請(qǐng)注意，開(kāi)發(fā)商將收取 “合約變更費(fèi)”，務(wù)必在購(gòu)房合約簽約時(shí)看清楚該費(fèi)用。這個(gè)費(fèi)用并非菲律賓法律規(guī)定的，開(kāi)發(fā)商可以自由訂定，因此不同開(kāi)發(fā)商之間會(huì)有極大的落差。這個(gè)交易過(guò)程買(mǎi)賣(mài)雙方都不需要繳稅。變更時(shí)間一般需要3個(gè)月以上。目前菲律賓市場(chǎng)上也有部分開(kāi)發(fā)商（例如菲律賓最頂級(jí)的開(kāi)發(fā)商 “Ayala”）不再允許轉(zhuǎn)紅單，如果合約變更，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即賣(mài)家要交6%的資本利得稅（CGT），買(mǎi)家要交總計(jì)約3%的其他稅費(fèi)。

菲律賓律師事務(wù)所咨詢

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